주담대 금리 8% 시대 — 한국 금융시장 동향 8월 30일

주말 휴장일이다. 지수·환율·금리 수치는 직전 거래일인 8월 28일(금) 마감 기준이며, 이후 주말 동안 나온 국내 대출금리 동향과 연준 관련 보도를 반영해 작성했다.

한 줄 요약

지난주 시장의 관심은 잭슨홀과 외국인 수급에 쏠려 있었지만, 주말 사이 드러난 더 중요한 숫자는 5대 은행 주택담보대출 금리 상단 7.15%였다. 8월 27일의 기준금리 3% 인상은 증시에서는 하루 만에 소화됐고, 가계 대차대조표에서는 이제 막 시작됐다.

시장 현황

직전 거래일인 28일 코스피는 123.49포인트(1.79%) 내린 6,788.88로 마감해 6,800선을 내줬다. 코스닥은 0.76포인트(0.09%) 오른 838.41로 보합이었다. 유가증권시장에서 외국인이 1조7,563억원, 기관이 2,844억원을 순매도했고 개인이 4,245억원을 받아냈다. 원·달러 환율은 8.4원 내린 1,372.5원으로 종가 기준 13개월 만의 최저치를 찍었고, 국고채는 기준금리 인상 직후임에도 3년물 3.755%, 10년물 4.238%로 전 구간 금리가 내렸다.

주말에 확인된 대출시장 수치는 방향이 정반대였다. 30일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 은행의 5년 고정형 주담대 금리는 연 4.68~7.15%다. 지난달 상단이 7.5%를 넘었다가 다소 내려왔지만 여전히 7%대다. 7월 신규 취급액 기준 주담대 평균 금리는 연 4.48%로 전월 4.36%보다 0.12%포인트 올랐고, 이는 2023년 11월 이후 2년 8개월 만의 최고치다. 고정형은 4.76%로 한 달 새 0.23%포인트, 변동형은 4.35%로 0.08%포인트 상승했다. 은행채 금리가 시차를 두고 반영되면 4분기 중 고정형 상단이 8%를 넘을 수 있다는 관측이 나온다.

숫자를 체감으로 바꾸면 이렇다. 3억원을 30년 원리금균등분할로 빌릴 때 금리가 연 4%면 월 상환액이 약 143만원, 연 8%면 약 220만원이다. 차이는 월 77만원, 1년이면 924만원이다. 한국은행은 7월에 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일에 다시 3.00%로 두 차례 연속 올렸다. 시장은 10월 금통위에서 한 번 쉬고 11월에 추가 인상이 나올 것으로 보고 있다.

미국 쪽에서는 잭슨홀 이후 9월 인상 확률이 소폭 조정됐다. CME 페드워치 기준 29일 현재 0.25%포인트 인상 확률은 57%, 동결은 43%다. 워시 의장 연설 직후 59.7%까지 뛰었다가 조금 물러선 수치이며, 현재 미 기준금리는 3.50~3.75%다.

배경

이번 국면을 이해하는 열쇠는 정책 방향이 하나가 아니라는 점이다. 한국은행은 물가와 가계부채를 이유로 두 달 연속 금리를 올렸다. 반면 금융당국은 8월 13일 올해 금융권 가계대출 증가율 목표치를 1.5%에서 3%로 두 배 올리고 하반기 30조원 규모의 추가 공급 여력을 열었다. 중앙은행은 브레이크를, 감독당국은 액셀을 밟는 구도다.

그런데 실제 창구에서 벌어지는 일은 그 어느 쪽으로도 단순하지 않다. 총량이 늘어난 만큼 은행들이 문턱을 낮췄느냐 하면 그렇지 않다. 국민은행은 주택 구입 목적 주담대 한도를 6억원에서 3억원으로 줄인 조치를 그대로 유지하고 있고, 우리은행은 영업점별 주택 관련 대출 취급 한도를 월 10억원으로 묶어 뒀다. 늘어난 여력은 집단대출로 몰렸고 개별 주담대와 신용대출은 이미 목표치에 닿아 ‘오픈런’이 이어진다. 조달 금리는 오르는데 집단대출 경쟁으로 마진은 거의 남지 않으니, 은행 입장에서도 무리해서 풀 이유가 없다.

한편 워시 연준 의장은 잭슨홀에서 “물가 안정 측면에서 관련 지표들이 더욱 우려스럽다”며 7월 PCE 상승률 3.7%를 근거로 들었고, 현재 금융 여건을 긴축적이라 보기 어렵다고 평가했다. 뱅크오브아메리카의 아디티야 바브는 8월 고용과 물가 지표가 매우 약하지 않은 한 9월 인상은 워시의 책임이 됐다고 봤고, 피터슨국제경제연구소의 모리스 옵스펠드는 올리면 트럼프와 충돌하고 동결하면 시장 신뢰를 잃는 진퇴양난이라고 평가했다.

인사이트

첫째, 통화정책의 진짜 전달 경로는 지수가 아니라 가계 대차대조표다. 27일 금통위 당일 코스피는 104포인트 올랐고 28일 그보다 더 많이 되돌렸다. 이틀이면 증시는 금리 인상을 소화한다. 그러나 주담대 금리는 은행채를 거쳐 몇 달에 걸쳐 오르고, 한 번 오르면 차주에게 수년간 남는다. 월 77만원의 차이는 지수 1.79% 하락과 달리 다음 주에 되돌려지지 않는다. 시장 뉴스가 외국인 수급과 환율에 집중되는 동안 실물경제에 실제로 각인되는 것은 이쪽이며, 4분기 이후 내수 지표를 볼 때 이 시차를 염두에 둬야 한다.

둘째, 정책 엇박자는 총량과 가격의 엇박자가 아니라 신용 배분의 문제다. 당국이 총량을 3%로 늘리고 한은이 금리를 올린 결과는 ‘돈은 더 풀리는데 더 비싸진’ 상태다. 그런데 늘어난 돈은 집단대출로, 즉 이미 분양 계약을 마친 수요로 흘렀고, 개별 주담대 실수요자는 한도 제한에 그대로 묶여 있다. 즉 지금 조정되고 있는 것은 신용의 총량이 아니라 배분이다. 가격(금리)으로 조이면서 특정 통로만 열어 두는 방식은 통계상 총량 관리에는 성공할 수 있지만, 부담이 실수요자에게 집중된다는 점에서 정책 효과와 정치적 비용이 어긋난다. 신현송 총재가 통화정책과 거시건전성 정책이 같은 방향을 봐야 한다고 반복해 강조하는 이유다.

셋째, 수출과 내수의 괴리가 지수 해석을 왜곡하고 있다. 8월 1~20일 수출은 552억 달러로 전년 대비 56.0% 늘었고 반도체만 260억3,200만 달러, 198.8% 급증해 전체 수출의 47.2%를 차지했다. 코스피가 6,800선에서 버티는 힘은 여기서 나온다. 반면 가계는 8% 문턱의 대출금리를 마주하고 있다. 하나의 경제 안에 전혀 다른 두 사이클이 돌아가는 셈인데, 문제는 지수가 수출 사이클만 반영한다는 데 있다. 코스피 숫자를 경기 체감의 대리 지표로 쓰면 판단을 틀리게 된다. 9월 1일 발표될 8월 수출 확정치가 이 괴리를 얼마나 더 벌리는지가 다음 주 첫 확인 포인트다.

넷째, 금리 환경이 굳어질수록 은행주의 성격이 바뀐다. 고금리 장기화는 은행에 순이자마진 개선과 대출 자산 건전성 악화라는 상반된 결과를 동시에 준다. 지금까지는 앞쪽이 컸다. 28일 지수를 방어한 것도 KB금융과 삼성생명이었다. 여기에 신한금융이 2026년 주주환원 2조8,000억원 이상을 제시하며 기관투자자 대상 설명에 나선 것처럼, 금융지주들은 ‘1-성장률/목표ROE’ 방식의 환원 공식을 내세워 배당·자사주 스토리를 강화하고 있다. 다만 주담대 상단이 8%에 닿고 차주의 가처분소득이 줄기 시작하면 마진 개선분은 대손 비용으로 상쇄되기 시작한다. 은행주를 금리 상승 수혜주로만 보는 논리가 유효한 구간은 무한하지 않으며, 그 전환점은 4분기 연체율 지표에서 먼저 드러날 가능성이 크다.

다섯째, 다음 주 일정은 확률을 숫자로 바꾸는 주간이다. 9월 1일 8월 수출 확정치, 9월 4일 미국 8월 고용보고서가 나온다. 7월 비농업 고용은 2만3,000명 감소했고 시장은 8월에 6만5,000~8만명 반등을 예상한다. 고용이 예상보다 강하면 페드워치의 57%는 더 올라가고 원화 강세 논리는 흔들린다. 반대로 고용이 꺾이면 9월 FOMC(현지시간 15~16일)까지 남은 2주 동안 인상 기대가 되돌려지며 한국은행의 11월 인상 전망도 함께 약해진다. 57%는 결론이 아니라 아직 흔들 수 있는 숫자이고, 그 숫자를 흔드는 것은 워시의 말이 아니라 이번 주에 나올 지표다.

출처

사진: Nataliya Vaitkevich / Pexels